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彼らは職場のなかで不動産鑑定評価書を発行することはしませんが、審査部門などに所属して、担保評価や不良債権処理のための評価作業を行っています。
不動産の開発を行うディベロッパーや仲介業務を行う仲介業者など、不動産を対象とする会社ですから、不動産鑑定士の能力を高く評価しています。
不動産会社のなかで不動産鑑定士は、不動産を売買するさいの価格のチェックを行い、不動産を貸す場合の賃料の設定、再開発事業を行う場合の権利変換評価など、多くの場面で必要とされています。
信託銀行、鑑定業者登録をしている不動産ムエ社、保険会社などをいいます。
全国的な規模で不動産の鑑定評価業務を行っています。
信託銀行も金融機関ですが、ふつうの金融機関と異なって、鑑定評価部門や仲介部門、コンサルタント会社にはさまざまな種類がありますが、なかでも不動産に対する投資に関するコンサルテーションを行う不動産投資顧問業は典型的な例でしょう。
そのほかにもファイナンシャルプランナーを多くかかえて個人の財産管理をする会社や、不動産有効活用のアドバイスや土地開発計画カウンセリングなど、企業の資産戦略を考えるコンサルタント会社もあります。
いずれにしても相談業務を行うためには不動産の評価を含んだ知識と経験が要求されます。
コンサルテーションを行うには、法律や税金の知識も必要ですので、不動産鑑定士の資格以動産の証券化部門やコンサルタント部門など、不動産を直接仕事の対象とする部門をもっています。
不動産ファンド会社とは、投資家からお金を集めて不動産を購入し、賃貸するなどして得た収入を投資家に還元する不動産投資会社です。
金融に関するきわめて高い知識と不動産に関する知識が必要とされる業種で国際的な企業も多く、不動産鑑定士は不動産全般に関する専門家として求められています。
鑑定評価部門などさまざまな不動産関連の部門をもつ個託銀行あるプロパテイ・マジメント会社のエントランス外に弁護士や税理士などの資格をあわせて取得して独立している人も多くいます。
プロパティ・マネジメント会社などと呼ばれ、事務所ビルなどを管理する会社です。
賃料を決定したり長期修繕計画を作成したりして不動産の所有者に代わってマネジメントを行います。
役所や専門学校、リフォーム会社や建設会社、ふつうの会社の総務部門や農業協同組合など、前にも書いたように、不動産は社会のなかで無関係ではいられないものですから、さまざまな幅広い職場で活躍しています。
名内秀樹さんは大学を卒業後、市役所に勤め課税業務を担当していました。
そこで不動産鑑定に興味を持ち、不動産鑑定士という職業を知ったそうです。
その後市役所を退職し、東京でアルバイトをしながら専門学校に通って資格を取得、現在は札幌市内で鑑定士事務所を開業し活蝿しています。
地価公示価格の鑑定作業が、どのように行われるかを解説していただきましょう。
不動産鑑定にとって、地価公示価格は重要な作業のひとつです。
自分が評価した数字が基になって官報に発表されるというやりがいがあります。
スポット的に行う仕事と異なり、長期間かけて仕事を行うため、その地域に精通するという収穫もあり、多くの不動産鑑定士にとって安定した収入源でもあります。
仕事の進め方は、民間の仕事とそう変わりません。
大きな違いは、民間の仕事の場合は、不動産鑑定士の所属する不動産鑑定業者が受注を、公示価格を決める役割しますが、地価公示の場合は鑑定評価員に委嘱されて、不動産鑑定士個人に仕事がくるということです。
同様に裁判所の競売評価の場合も、評価人の名前で個人に仕事がきます。
それでは長期にわたる地価公示の流れの手順を追ってみましょう。
今日は第１回目の分科会です。
分科会というのは、鑑定評価貝に任命された不動産鑑定士の地域作業単位のことです。
私の所属する分科会は９人でひとつのグループを作り、北海道北部の大半の市町村を担当しております。
第１回目の分科会終了後に評価地点に行って付近の状況を調べたり、都市計画などが変更になっていないか役所で確認したりして点検作業を行い、本日の分科会に資料を提出します。
もし昨年あった建物が取り壊され、更地になっていたような場合は、評価地点を見直すべきだと報告したりもします。
事例の収集方針などをどうするかを具体的に決めていきます。
第１回目の分科会では自分の担当地点が決定されましたが、このときに、Ａさんは旭川市末広地区というように事例収集のエリアが決まります。
分科会では共同作業体であるため、各自分担して事例を収集し、全員で持ち寄って今年の地価はどのようになっているかを検討します。
それに先立ち取引事例の収集を行いますが、売買された不動産の情報を聞き込みなどの方法で掴み、法務局や市役所などで道路の幅員、用途地域などの状況を調査して取引事例カードを作成します。
このほかにアパートなどの賃貸事例も調べます。
このような具体的な情報がわかるようになる、評価の統一性がなくなるからです。
このような集団的な作業も、民間の仕事にない地価公示の特色です。
地価公示の作業は、官報に記戦される地点の価格だけを調べるわけではありません。
価格決定の背後にある現象、たとえば北海道の旭川市に大型店が出店したため、人の流れはどう変わったか、土地の需要はどうなったかなどを調べて、分科会で検討し合います。
また分科会内で使用する数値を全員で話し合って決めたりします。
価格が確定するということではなく、その後に収集された取引事例でいっそうの下落が確認されるなどのことがあれば、見込価格を変更したりもします。
この日の分科会は国の地価公示担当官も出席し、分科会の全地点の概要や見込価格を報生回します。
報告会は３時間にもおよび、とくに地価の高い地点や話題になりそうな地点については、地価公示担当官から厳しい質問がきます。
この間は継続して事例を収集したりしながら、鑑定評価書を書き出していきます。
有効使用を前提に、取引事例比較法や収益還元法を適用し、それぞれの試算価格を出していきます。
本日は自分の評価地点の見込価格を発表する日です。
いままでに集めた資料を基に概算の価格を出すわけです。
地価公示は１月１日が価格の基準日ですので、基準日以前に価格を出しておくのは不思議に思われるかもしれません。
鑑定評価書の提出が１月の半ばのため、この時期にあるていど作業をしておかないと、間に合わないという事情もあります。
対象不動産は土地と想定した建物が一体となっているために、純収益から想定建物に帰属する純収益を控除してやると、土地に帰属する純収益がわかります。
収益還元法では、この純収益を還元利回りで資本還元して、収益価格を求めます。
地価は収益性を反映して形成される傾向にあるため、重視されてきています。
このように、地価公示は９月から始まり、潔年の１月の納品まで約半年間従事しているわけです。
これと同様の制度として都道府県地価調査があり、４月から７月の４カ月間従事します。
地価公示と地価調査を合わせると、約加力月間にわたってこのような公的な調査を行っています。
の経済価値を決めることをおもな業務としており、不動産の鑑定評価を専門的かつ独占的に行うことのできる不動産鑑定士は、不動産関連資格の最高峰といわれています。
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